収益物件の所在地の地域による特徴の違い

公開日:2015年8月30日

不動産投資は土地を購入する取引ですので、その不動産の立地が収益性に大きな影響を与えます。

購入時点で投資の成否のほとんどが決まるとも言われており、どの地域・立地の物件を買うかは非常に重要です。

地域によって様々な特色がありますので、不動産投資をする上では各地域の特徴をとらえて自分にあった地域の物件を取得していく必要があります。

本記事では賃貸経営をする上で知っておきたい地域の特徴について紹介したいと思います。


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都心と地方の特徴の違い

収益物件を地域で分類すると、大きく「都心」と「地方」に分けて考えることができます。

都心の物件は東京、名古屋、大阪などの3大都市圏及びその周辺の地域で、地方の物件は都心以外の地域すべての物件ということになります。

人によっては都心は東京、地方はそれ以外と考えている人もいます。

■都心の物件の特徴

  • 賃貸需要が豊富
  • 家賃が高い
  • 空室率が低い
  • 物件価格が高い
  • 供給過多のおそれがある
  • 長期的には人口減少する可能性が高い

都心には人も多くいて、お店や会社も多くあります。当然そこに住みたいという人も多いので、賃貸住宅の需要は大きくあります。

さらに都心部への人の流入の流れは近年さらに顕著になってきており、人口や賃貸需要は増加する見込みです。

家賃も高いので、空室率が低く多くの収益を見込むことができます。

良いことづくめのことのようですが、その分好条件の物件は物件価格も高く、空室率が低いことも見込んだ物件価格がつきますので、物件の表面利回りは地方の物件よりも低くなります。

また都心には多くの物件が建設されて住宅は増えています。物件が市場に出ることを供給といいますが、需要が増加するペースよりも供給ペースの方が早いので、全体的には供給過剰となり賃貸住宅は借り手市場で競争も激しくなります。

地方ではまだまだ敷金礼金を多く取る大家さんも多いですが、都心の供給過剰な地域では敷金礼金ともにゼロという物件は多くあり、強気なのは一部の超人気地域の物件オーナーくらいです。

日本全体が人口減少の流れにあることは間違いありませんので、長期的に見ると都心だから東京だからという理由で入居者が入ると安心できるものではありません。

都心で不動産投資をする時には競争力のある物件をしっかり選んで、適正な価格で購入して大家の創意工夫で競争に勝ち抜いていく必要があると言えるでしょう。


地方は空室リスクに要注意

■地方の物件の特徴

  • 物件価格が安い
  • 利回りが高い
  • 賃貸需要が少ない
  • 空室リスクが高い
  • 綿密な出口戦略が必要

一方、地方の物件は都心の物件よりも物件価格が安いので、少ない購入資金の投資家でも参加できる点が魅力です。

また家賃は都心よりも安いですが、物件価格の差ほどではないので、結果的に地方の物件の方が利回りは高くなります。高利回りを目指せるという点が地方の物件の最大のメリットと言えるでしょう。

一方で都心に人が集まっている近年の流れでは地方では人口減少が続き、賃貸需要も減退の一途をたどっています。

過疎化が進んでいる地域においては半分以上の部屋が空室というケースもありますので、ある程度賃貸需要が見込める地域を選別したり、地域の中で一番に選ばれるような競争力の高い物件にしていく努力が必要になります。

さらに人口減少の傾向は物件価格にもそのまま影響しますので、地方の物件は都心の物件に比べて築年数経過による物件価格の下落率が大きくなっています。

そのためうまく入居者が入り家賃収入が多く入っても、物件価格が大きく下落して損失が出るという可能性もありますので、物件取得時の出口戦略は綿密に立てる必要があります。

都心の物件と地方の物件にはそれぞれに特徴があり、どちらが絶対的に優位ということはなく、結局は個別の物件次第という面が強いです。

ですが、人口の大きな流れが都心が増加する傾向で地方は減少の傾向となっていることから、大きな流れでは都心の物件に追い風が吹いていると言えるので、空室リスクが不安な初心者の投資家は都心の物件から入るのが安全だと個人的には考えています。

なお、地方の物件は都心から距離がありますので、東京に多い不動産投資家にとっては物件を見に行くこともできませんし、土地勘もありません。

そのため地方在住の人にとっては地元の物件はライバルが少ないと言えるのでチャンスととらえることもできます。

これらの特徴を踏まえ、まずは広く色々と物件をチェックして自分の条件に合いそうな地域を見つけ、ある程度投資したい地域が決まったらその地域で集中的に情報収集して物件を取得するのが効率的かつ失敗が少なくなります。



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