不動産投資に向いている地域と初心者が手を出してはいけない地域

公開日:2015年9月1日

不動産投資は土地に依存するビジネスですので、どの場所・地域の物件を取得するかで不動産投資全体の成否が大きく変わります。

地域によって人口、そこに住む人の特徴、慣習などの特性は様々ですので、不動産投資に向いた地域とそうでない地域があります。

どのような地域が不動産投資に向いていて、初心者にとって手を出してはいけない地域はどのような場所なのか見ていきたいと思います。


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不動産投資に向いている地域の特徴

  • 賃貸需要がある地域
  • 不動産価格が値上がりする地域

不動産投資に向いている地域の第一条件は、賃貸需要がきちんとあるという点です。

不動産投資は物件を入居者に貸して家賃収入をあげる投資方法ですので、そもそも借りる人がいないと収入が入らず投資は失敗することになります。

賃貸需要がきちんとある地域は不動産投資に向いているかどうかを考える上では必須の要件であるといえます。

日本の中で最も賃貸需要が高いのは都心部、特に東京の23区となりますが、これらの物件はその分物件価格も高くなっています。

結果として利回りは落ちますので、東京よりも地方の物件の方が利回りは高くなります。

賃貸需要は高いけど利回りの低い都心の物件と利回りは高いが賃貸需要は都心に劣る地方の物件、どちらを選択するかは投資家の自由ですが、少なくとも賃貸需要がまったくない地域は不動産投資には向いていない地域といえます。

また不動産投資は最後に物件を売却することで損益が確定しますので、物件価格が下がりにくい地域も不動産投資に向いているといえます。

物件価格についても都心の物件が有利で、東京都内の物件であれば5年、10年保有して売却しても物件価格はほとんど変わらず市況によってはプラスになる可能性もあります。

一方で地方の物件は、物件価格の下落率が大きくなっており、家賃収入が得られても売却価格の差で都心の物件より収益性が落ちるケースがあります。

特に過疎化が進んでいる地域ではその傾向は顕著で投資にあたっては物件価格の下落に十分注意する必要があります。

賃貸需要も売却価格も結局は「地域の人口」に大きな影響を受けることになりますので、不動産投資に向いているかどうかはその地域の現在および将来の人口を見ることによってある程度判断することができます。


初心者が手を出してはいけない地域

  • 自分の求める利回りに満たない物件には手を出さない

投資初心者が手を出してはいけない地域は上記の投資に向いた地域以外の地域ということになりますが、賃貸需要が少ない地域はあくまで賃貸経営が成り立たないくらいの需要の少なさであり、都心の物件以外はすべてだめということではありません。

不動産投資は投資ですので、ある程度リスクはありますし、リスクをとってリターンを得る活動です。

最初からお金を持っている富裕層であれば都心の低利回り物件でゆっくり資産を増やすのも良いですが、現時点で資産をもっていない普通の会社員から富裕層になるにはリスクを取ってリターンを狙っていかないといけません。

不要なリスクはとる必要はありませんが、必要なリスクはとっていくという考えが必要になりますので、その点も加味して探す物件の条件を決めていく必要があります。

その上であれば都内の物件で手堅く収益をあげていくのも良いですし、中古物件を工夫して空室率を下げて高利回りを狙うのも良いです。

いくら工夫しても空室が埋まらない地方もありますし、都心の物件でもキャッシュフローが出ない割高な物件もあります。各投資のスタンスで物件を吟味してもうからない物件をつかまされることを回避し、自分なりの投資手法を確立していきましょう。



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