物件購入時にチェックしておきたい瑕疵担保責任とトラブル

アパート経営には様々なリスクがあることは前の記事で紹介しました。

リスクを軽減する意味でも瑕疵担保責任を売買時に明確にすることがアパート経営を安定的に進める上では重要になります。

瑕疵担保責任という言葉は聞きなれないという人もいるかと思いますが、本記事では瑕疵担保責任の意味や重要性、契約時のチェックポイントなどを紹介したいと思います。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、収益不動産に瑕疵があり、かつ通常の注意をしても気付かないものである場合、売買成立後にこれらの瑕疵が発見したらその責任を売主が買主に対して負うものです。

瑕疵とは法律や契約書の用語で、隠れた傷や欠損などのことを指します。

少し難しい言い方になってしまいましたが、簡単に言うと売買契約時にわからなかった物件の傷や不具合については買主が売主に対して責任を追及できるというものです。

瑕疵担保責任の原則と制限

瑕疵担保責任は売買契約時に隠れた傷や損壊の責任を負うものですので、当然ながら物件の購入・引き渡し完了後に発生した傷などは責任の範囲外となります。

発生と発見は異なりますので、瑕疵担保責任を追求できるのは売買契約前に発生した傷などを、売買契約後に発見した時に追及できるものです。

まれに瑕疵担保責任を家電などの製品保証などと同じ感覚で、2年瑕疵担保責任があるからといって1年後に起きた外壁の傷の修理費用を売主に請求するような人もいますが、このような引き渡し後に発生した傷はそもそも瑕疵に当たらず、このような請求は無効となります。

また、民法では原則瑕疵を発見後1年以内であれば請求をすることができるということになっています。

そのため瑕疵を発見してから1年が経過してしまうと、瑕疵があったとしても売主に損害賠償請求などができなくなりますので注意が必要です。

逆に言うと、引き渡しから何年経過していたとしても瑕疵の「発見後」1年間であれば、買主は売主の責任を追及できるということになりますので、瑕疵を発見したらいつでも売主に責任を追及しましょう。

ただし、引き渡しから何年も経過しているとその損壊が引渡し前にできていた瑕疵なのかどうかがわからず、しばしば争点となります。引渡し前から傷や損壊があったということを証明するのは非常に困難なのが現実のようです。

契約時のチェックポイント

瑕疵担保責任は物件の引き渡し後にトラブルとなることも多いので、契約時にきちんと内容を確認しておく必要があります。

基本的には民法の規定があり、民法上、瑕疵担保責任は発見後1年追及できることになっており、期間は定められていません。

新築物件に限り、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」という法律があり、法律内で新築物件に最低10年の瑕疵担保責任を義務付けています。

しかし新築物件を除くと契約で瑕疵担保責任の期間を定めたり、瑕疵担保責任自体を免責としていることもありますので、契約書をきちんとチェックして交渉すべきところは交渉すべきです。

中古物件は築年数が経過していることから、ある程度瑕疵があることが予想できるため、ある程度の瑕疵があることの前提で契約を締結することになり、瑕疵担保責任が免責となっていることは多いです。

そのため、瑕疵担保責任をつけてもらうように契約自体を交渉するか、物件の状況を慎重にチェックするなどの対応が必要になります。

瑕疵担保責任を免責としている場合でも、売主が瑕疵を知っているのに買主に告げていなかった場合は瑕疵担保責任を負うことになります。

さらに売主がプロの不動産業者である場合は、瑕疵担保責任の免責や期間の短縮は無効とされ、民法の原則に従うことになります。不動産業者から物件を購入する場合はこのような瑕疵担保責任が無効となる契約内容になっていないかチェックもするようにしましょう。