バランスシート（貸借対照表）でわかるアパート経営の実態

企業が作成する財務諸表はその企業の経営状況を表し、これらを見ることで企業の行動やその結果と今の状態を読み取ることができます。

主な財務諸表は財務三表と呼ばれる貸借対照表、損益計算書、キャッシュフロー計算書がありますが、中でも貸借対照表はバランスシートとも呼ばれ企業のある時点の状況を的確に表します。

バランスシートは個人でも簡単なものであれば作ることができますし、自分の経営実態を数値で確認することができるので、アパート経営をする際は作っておいた方が良いでしょう。

バランスシートとは

バランスシートとは企業のある時点の資産状況を一覧にしたもので、資産や負債の状況をまとめたものです。

一般的なバランスシートでは、左側に資産、右側に負債と純資産を記入し、資産に対して負債と純資産の合計が一致することからバランスシートと呼ばれています。

具体的には以下のような表が貸借対照表です。

■貸借対照表のサンプル

バランスシートは、大きく「資産」と「負債」と「純資産」という3つの部門から構成されています。

資産は現在保有している資産で、持っている資産をどのように「運用」しているかと言い換えることもできます。

負債と純資産は資産を手に入れるためにどのような方法で資金を「調達」したかを表しており、負債が借金など他人の資本による調達、純資産が資本金など自分の資本（自己資本）を使って調達したことを表しています。

これによって、企業がある時点でどれくらいの資産をどのような方法で保有しており、そのためにどのような調達をしたのかが分かるのです。

企業の持つ資産に着目した財務諸表です。

バランスシートから見る不動産投資

不動産投資をバランスシートの視点で見てみると、資産の部には建物や土地などの収益不動産、また家賃収入などを得て現金資産が入り、負債の部にはローンを組んでいる場合には借入金が入り、現金派の投資家の場合は自己資本がほとんどを占めるという形になります。

不動産投資家の資産状況をバランスシートにまとめることで、保有している収益不動産の規模がわかり、そのために借入金を活用しているのか、現金を使って投資しているのかということがわかります。

また、投資の時期によってもバランスシートは変化していきます。

投資を開始した当初はバランスシートには購入したばかりの不動産の評価額とローンの残高、自己資金の金額がそれぞれの部門に入ることになります。

期間が経過するにつれて、減価償却が進み建物の価値は下がっていき、代わりに家賃収入が入り現金の残高が増えていきます。

またローンの返済とともに借入金の残高は減っていき負債部門の金額が圧縮されていきます。そして入ってくる家賃収入が積みあがっていくにつれて自己資本が増強されていきます。

20年、30年と順調に不動産投資を進めていけば、自己資本は大きく膨らみ投資開始当初の10倍となることも珍しくありません。

このような状態になって不動産投資が成功したといえますね。

バランスシートを見ていくと当初は負債をうまく使って大きな資産を得て、資産から生まれる現金収入をもとに負債を圧縮して純資産を増やしていくという不動産投資の活動がよく見て取れます。

また、資産、負債、純資産のしくみがわかることで、不動産投資の活動がバランスシート上の資産を増やして、そこから純資産を増やすためのものだとわかることになります。

これによって、何かに投資をする際にこれは資産を増やすことになるのか、それとも資産を減らしたり負債を増やすことになるただの無駄使いとなるのかの判断ができるようになるので、投資家としてよりクレバーな決断をすることができるようになります。

バランスシートは不動産投資家に資産と負債の違いを理解させてくれる最適なツールですのでぜひ活用すべきです。

またバランスシートがあれば青色申告における青色申告特別控除を受けることもできますので、アパート経営をしている人はぜひバランスシートで自分の経営状況をチェックしてみることをおすすめします。