中古アパートに投資するメリットや注意点

公開日:2015年8月4日

アパート経営をする上でどのような物件に投資するかは非常に重要で、物件の特徴によって投資の結果がほとんど決まると言っても過言ではありません。

中でも新築物件か中古物件かは特徴が大きく異なり、投資する際にはまず決めたいポイントです。

それぞれの特徴を押さえることで自分にあった投資方法がわかりますので、新築物件と中古物件の特徴は理解しておく必要があります。

新築物件については前の記事で紹介していますので、本記事では中古アパートに投資するメリットや注意点を紹介したいと思います。


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中古アパートに投資するメリット

  • 利回りが高い
  • 少額から投資することができる
  • 築年数によっては節税効果が大きい

中古アパートへの投資の最大のメリットは何といっても高い利回りです。

中古アパートは同程度の家賃水準の新築アパートに比べて物件価格が安くなっています。そのため必然的に利回りは高くなり中には20%近い利回りの物件もあります。

不動産投資の目的は少ない資金で大きな利益を上げていくことですので、利回りが高いという点は何よりも大きなメリットとなります。

また物件価格が安いことで、比較的少額の資金で投資することが可能な点も中古物件のメリットといえます。

新築物件は築年数が経過すると売買価格は落ちていきますので、築20年くらいの物件であれば新築時から30%くらい値下がりをします。逆に言うと築20年の物件は3割引で購入できるというこですので、投下できる資金が限られている投資家にとっては嬉しいメリットです。

さらに築年数によっては節税効果が大きな物件もあります。

賃貸経営をしていると所有している物件は経年劣化分の経費として減価償却費を計上することができます。

減価償却費は計上する金額が大きいほど毎年の経費が多くなり、税務上の利益が減って税金が安くなります。

減価償却できる金額は物件の構造ごとに決められた耐用年数をもとに償却率が決められますが、耐用年数が短いほど短期間で多くの減価償却比を計上することができます。

中古物件は耐用年数が短くなり、法定耐用年数を過ぎた木造アパートであれば耐用年数を最短4年とすることができます。

短期間で一気に減価償却費を計上して節税効果を狙うことができるというのも中古物件に投資する上での大きなポイントであり、メリットといえます。


中古アパートに投資する際の注意点

  • 空室リスクが高い
  • 融資を受けづらい

中古アパートに投資する際に注意したいのは空室リスクです。

中古物件は新築物件に比べて空室リスクが高くなります。

特に地方の物件だと場所によっては空室率が数十%という地域もあり、人口が減少する日本では空室率は不動産投資の大きなリスクとなりますので、注意が必要です。

中古物件に投資する際には、物件の地域や条件を慎重に確認し、投資期間中の入居者がきちんと集まるかどうか慎重に検討する必要があります。

またリフォームをしてバリューアップしたり、不動産会社と良い関係を構築するなど、賃貸づけの工夫もする必要があります。

また築年数がある程度経過した物件の場合、積算評価が低く融資の審査が下りづらいというデメリットもあります。

特に耐用年数を過ぎた物件は融資審査が下りることはまずないので、ローンでレバレッジを効かせたい不動産投資家にとっては厳しいといえます。

融資を受けて投資したい場合は、耐用年数が残っている物件を選択し、確かな収益性があるということがわかる資金計画を立てる必要があります。

中古アパート投資は新築アパートと比較すると、空室リスクが高くなり安定的に利益を上げていくには工夫が必要になります。

しかし物件価格が安いので収益性は高くなり、満室経営ができていれば新築物件よりもぐっと利回りは高くなります。

ある程度リスクをとって運営の工夫で収益をあげたい投資家の人には中古物件の方が人気が高く、利回り重視の人はほぼ中古物件しか投資対象にはならないでしょう。

中古物件は物件の状態を入念にチェックしたり、入居者募集も工夫する必要がありますので、ノウハウを身につける必要がありますので、色々と勉強をして中古物件で収益をあげていきたいですね。



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