アパート経営をする際の建物の名義の重要性と税金への影響

公開日:2015年8月3日

アパート経営をする際に建物を誰の名義で運営するかも重要なポイントになります。

適切な名義でアパート経営をすることで節税効果など様々なメリットを享受することができます。自由に名義を変更できないという場合もあると思いますが、建物の名義によってどのような影響があるのかを紹介します。


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建物の名義の重要性と影響

アパート経営における建物の名義には以下の点で影響があります。

  • 所得税を最適化する
  • 相続税の課税資産額を圧縮する

主に税金に関する影響ですが、まず1点目は所得税(および法人税)です。

家賃収入は税務上不動産所得となり、給与所得などと合算されて課税される総合課税の所得です。

所得税は所得が多い部分に高い税率がかかる累進課税方式で、一般的には所得が多い人ほど高い税率となり多くの税金を支払う必要があります。

会社員の人が不動産投資をする場合、それなりに高い給与の人が行うことが多いですが、高い給与にさらに不動産所得が乗ることになるので、税率が高くなりがちです。

このような場合に法人を設立して、法人名義で不動産を取得して賃貸経営をすることで、個人の課税所得を圧縮することができます。

この場合、アパート経営で得た利益は法人の利益となり法人税の課税対象となります。

法人税の実効税率は22%から約38%となっており、最高の場合でも個人の所得税および住民税の合計がそれを上回る所得900万円以上の人は法人で不動産投資をした方が税金が安いことになります。

給与所得が一定以上ある人であれば家賃収入と合わせて900万円以上の所得となることは十分ありえますので、多くの人が法人化した方が得をすることになります。

このあたりが巷で「法人で不動産投資をした方がお得」と言われる理由です。

またこのような所得の分散による節税効果を考えると、建物の名義を妻や親族など所得の少ない人の名義として、結果的に課税される所得税を少なくするという考え方もあります。

税理士とよくよく相談する必要はありますが、不動産所得を誰の所得にするかで税率が変わり、支払うべき税金も変わることになるので、物件購入前に誰の名義で購入するのが一番良いのかを考える必要があります。


相続税も考慮に入れる

一定以上の年齢の人は相続税のことも検討している人が多いと思います。

相続税は2015年に基礎控除額が大幅に引き下げられる実質的な増税があり、今まで相続税に関係なかった多くの人も相続税について考えないといけなくなりました。

現状の資産内容で相続税が発生する人にとっては相続税の課税資産額を圧縮すると言うのは喫緊の課題と言えるでしょう。

相続税を節税するという観点でも、誰の名義でアパートを購入するかが重要になります。

親の名義でアパートを購入する場合、相続が発生した時に投資用のアパートは小規模宅地等の評価減の特例を使用することができ、課税資産額を大幅に圧縮することができます。

賃貸不動産として使用されていた場合、その土地は相続時に200平方メートルまでの部分は50%の評価減がされる特例で、アパート経営用の土地の相続税大きく減ることになります。

また建物についても固定資産税評価額から借地権割合(30%)を差し引くことができるので、固定資産税評価額が実勢取引価格の7割程度ということを考えると、約50%程度まで課税資産を減らすことができます。

このように賃貸不動産は相続税の優遇措置が満載なので、両親の資産に余裕がある時には両親名義で収益不動産を取得することで将来の相続税の節税につながります。

ただし、収益不動産から発生する家賃収入は名義人の所得となり、所得税の課税対象となりますので、上述した所得の分散効果も考えながら収益不動産の名義を検討する必要があると言えるでしょう。


不動産は購入者が名義人となるのが原則

収益不動産は原則購入代金を負担した人が名義人となり、また複数人で物件を購入した場合は複数人の名義となり、購入代金の負担割合に応じて持ち分割合が決まります。

実際には経済状況によって名義人となるべき人はある程度決まってしまうことが多いです。

しかし、名義によって所得税や相続税には大きな違いが出てきますので、不動産購入の際には誰の名義で購入するのがベストかという点も考慮する必要があるといえます。

負担割合と持ち分割合が異なる場合は、その分が贈与税の課税対象となる可能性もあるため購入時によくよく検討をする必要があります。

この辺りは税理士とも相談して適切な名義で運用する必要があると言えるでしょう。



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