アパート経営の出口戦略と売却価格が下落しづらい物件

公開日:2015年8月4日

アパート経営も一般的な不動産投資と同様に、物件購入の段階から資金計画を立て出口戦略を検討しておく必要があります。

出口戦略とは売却戦略であり、物件価格の下落や減価償却期間、個人的な事情なども考慮して、いつ売却するのかを考えることになります。

アパート経営における出口戦略はどのように考えていくのが基本なのか見ていきましょう。


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アパート経営の出口戦略の考え方

  • 売却価格の下落、家賃収入の下落、税効果の下落を考慮して適切な売却時期を探る

アパートの所有期間中にどんなに順調に家賃収入を得ていたとしても、売却金額が想定を大幅に下回ると投資全体として見た時に失敗となる可能性があります。

不動産投資の収支は家賃収入+売却損益+税効果-経費によって決まります。

売却損益は大きな金額となりやすいので、これまで積み上げてきた家賃収入や税効果を吹き飛ばしてしまうほどのインパクトがあります。

売却価格は売却時期によって大きく変動しますので、適切な時期に売却をすることで投資収益を最大化することができます。

原則として不動産の価値は経年によって下落していくことになりますので、下落率を計算して家賃収入とのバランスで売却を検討します。

耐用年数を経過した物件は融資を受けることが難しくなってしまうため、買い手が付きづらくその分売却価格にも影響が出ます。

そのため入居者も入って着実に家賃が入ってくる物件でも、売却して次の不動産に投資した方が良い場合もあります。次の買い手のことも考える必要があるということですね。

さらに不動産投資をする中で家賃収入は経年劣化による建物の価値が低下することで徐々に下落していきます。また減価償却費も耐用年数が経過すると計上することができなくなってしまいますので、ある時から経費が減り税負担も重くなります。

売却金額の下落、家賃収入の下落、減価償却費の耐用年数これらを考慮して、どのタイミングで売却するのが最も収益的に良いのかを判断することになります。


売却価格が下落しづらい物件

上述した通り、アパートの売却が前提となりますので、保有期間中からできるだけ売却価格を意識した運営をして、資産価値を維持していく必要があります。

アパートの売却価格に影響があるものには様々な要因がありますが、一般的にアパートの価格下落が起きづらい物件には以下のような特徴があります。

  • 周辺環境が良い
  • 人気の施行会社が建設している
  • 人気の設備がついている
  • 維持管理が行き届いている

まず電車やバスなどのライフラインや学校や企業などの周辺施設が充実している地域はそうでない地域と比べて物件の下落率はゆるやかになります。

いわゆる「住みやすい場所」や街自体にブランドがあるような地域の土地の価値が高い場所は、その価値が上乗せされて物件の価格は安定します。

また大手ハウスメーカーが施行した物件は作りがしっかりしていて、その安心感からか築年数が経過しても他の物件より価格の下落が緩やかになります。

さらにウォシュレットやモニター付きインターホン、追い炊き機能、浴室乾燥機など賃貸物件の人気の設備は決まっていて、これらの設備が搭載されている物件は価格が下落しづらいです。

今後トレンドが変わる可能性もありますが、人気の設備がついた物件は物件の価値が上がって人気も高まります。

最後に最も重要で所有期間中にコントロールできる要因として物件の維持管理がきちんとできているかという点があります。

維持管理とは内装や外装、設備などのメンテナンスのことで、これらは経年による劣化をしていき何も管理をしていないと建物の資産価値を損ない売却価格も大きく下落します。

特に外装はメンテナンスによる資産価値の変動が出やすい箇所で、物件の見た目に出て賃貸づけのしやすさにも影響があり、外壁の維持がされていない物件は売買市場でも嫌われます。

これらの項目は収益不動産購入時からわかっているものもありますので、物件購入時から利回りだけにとらわれずに売却時のことを考えて物件選びをするという視点も重要になってきます。

不動産投資は物件購入してしまうとほとんどのことが決まってしまう投資です。物件選びの時から出口戦略を考える必要があると言われるのはこのことから来ています。



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