アパート経営のリスクと対応する方法

公開日:2015年8月3日

別の記事でアパート経営の特徴やメリットなどを紹介してきました。

ここまではアパート経営の良い点を紹介してきましたが、ビジネスである以上リスクもあります。

「リスクがあるから投資をしない!」という人は投資全般に向いていない人で、リスクはコントロールした上でとっていくことでリターンを得ることができます。

正しくリスクを知ることがアパート経営成功への道ですので、ここではアパート経営のリスクや対応する方法を紹介したいと思います。


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アパート経営のリスク

一般的にアパート経営には以下のリスクがあると考えられます。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 金利リスク
  • 自然災害リスク
  • 建物の老朽化
  • 売却価格のリスク
  • 流動性のリスク

アパート経営をする上で最も大きなリスクは空室のリスクです。他の不動産投資同様、家賃収入がメインの収入となりますので入居者が入らないことには収入はゼロになります。

複数の部屋を所有するアパート経営では1部屋しか所有していない場合と比べると空室のインパクト小さいといえますが、それでも収入減に直結する空室は可能な限り少なく、仮に出てしまった場合も短くすることが賃貸経営を安定させる最大のポイントとなります。

またある意味空室よりもたちが悪いのが、入居者に家賃を滞納される滞納リスクです。

家賃を滞納されると、家賃が入ってこないだけでなくその部屋に他の入居者を住まわせることもできなくなるので、収入が入ってこない時期が長く続くことになります。

滞納が出た場合は迅速に督促をするとともに、対応を不動産会社や弁護士等を含めて検討する必要があります。


ローンを利用していると金利の影響を受ける

さらにローンを利用して物件を購入している場合、全期間固定で融資を受けていない限り、金利市場の動向により影響を受けることになります。

金利が上がると、借入金の支払金利も増えることになりますので、毎年の金利負担が重くなり収益へ悪影響があります。

少ない自己資金で不動産投資をしていると、わずかな金利上昇でも収益への影響は大きく、金利動向には特に注意する必要があります。

不動産というものを所有している以上、自然災害により建物が損傷する可能性もあり、自然災害のリスクがあるといえます。

多くの場合保険でリスク回避することができますが、地震保険などは東日本大震災の影響などで保険料が年々値上がりしています。

保険料が値上がりしているということはリスクが増加しているということなので、単純に割高と判断することはできませんが、保険料負担は重いので保険料とリスクをてんびんにかけて保険に加入すべきかどうかを判断していく必要があります。


経年劣化による価値の低下にも注意

さらに建物には経年による劣化もあり、修繕が必要になる場合もあります。

経年による劣化はスピードの速い遅いはあれどんな建物にも起こりうるため、アパート経営をするすべての人に関係のあるリスクです。

経年劣化によって家賃や入居率が下落していくだけでなく、劣悪な管理をしていると外壁や一部の設備がはがれて居住人や通行人にけがをさせてしまうと管理義務を問われ損害賠償責任を負う可能性もあります。

経営上および人道上の観点から経年劣化に合わせた適切な修繕を行う必要があります。

またこれらの費用をあらかじめ見込んでおき、修繕費用を含めた収支計画を立てておく必要もあります。

経年による価値の劣化は、売却価格の劣化にもつながります。

物件の管理状況によって物件価格が下落することがありますが、その時の不動産市況によっても売却価格は変わることになり、売却価格次第で投資全体の収益性に大きな影響を与えます。

順調に家賃収入を得ることができても最後の物件売却で大きく想定を下回るということもありますので、売却価格のリスクがあることは頭に入れておき、物件保有中は少しでも売却価格を高く保つための工夫が必要になります。

また不動産は取引金額も大きく、物件の個体差も大きいので簡単に売れるわけではなく流動性リスクがあるといえます。

早く売りたいと焦ると、足元を見られて不利な価格で売却しないといけなくなるかもしれませんので、急にお金が必要になっても十分な資金を手元に確保しておく必要があると言えるでしょう。

このようにアパート経営には数多くのリスクがありますので、リスクを正しく理解して適切な対応を取っていく必要があります。



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