アパート経営でプロパティマネジメントを活用する方法

公開日:2015年8月4日

アパート経営ではプロパティマネジメント能力が必要だと言われています。

プロパティマネジメントとは普通に生活をしているとあまり耳慣れない言葉ですが、最近の不動産業界ではよく耳にするようになった言葉です。


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プロパティマネジメントとは

プロパティマネジメント(Property Management)とは、直訳すると財産管理となり、不動産投資においては賃貸経営全般の管理業務のことを指します。

具体的には、収益不動産の収益を最大化させるために物件の維持管理だけでなく、最適な家賃設定や投資計画など全体的な運営戦略を立案し実行していくものです。

プロパティマネジメントはREITの資金が住宅向けに流れてきたことから、投資家的側面の強い不動産オーナーの中で強く意識されました。

さらに業務を委託される管理会社でもプロパティマネジメントの考えが広がり、建物の管理だけではなくもう一歩踏み込んだ運営戦略を一緒に考えていくようになりました。

資産価値を高め収益を最大化するというのは投資の観点からすると当たり前のことのようですが、元々土地の有効活用の側面が強かった一般の大家さんは投資効率や利回りなどの考え方が薄く、投資効率を高め収益を最大化するというプロパティマネジメントの考え方は新しい考え方になります。


プロパティマネジメントを考慮した提案

プロパティマネジメントは管理業務の新しい概念ともいえる考え方ですが、具体的には管理会社からの提案はプロパティマネジメントを意識することでどのように変わるでしょうか。

例えば空室が増えているという時に従来の管理会社であれば家賃をいくらか下げましょうという提案しかできませんでした。

プロパティマネジメントの考え方の管理会社は、○○万円をかけて多くの入居者が価値を感じやすいモニター付きインターホンとウォシュレットを○日かけて設置するリフォームを実施しましょう。

リフォームによって家賃を上げることができるので、再募集から2週間で部屋が決まれば設置費用○○万円と工事の間の○日分の逸失利益○万円は値上げした家賃によって○か月で回収することができ、その後は収益を当初より増やすことができますし資産価値を上げることもできます。

投資期間全体では○○万円の収益増となり、利回りも○%上昇します。空室の悩みを解消するとともに、バリューアップして利回りを向上させましょう。

などという提案内容に変わります。

家賃を下げるという対処療法的な対応よりも、後者の方が実施する施策も効果も明白で、収益性を下げずに空室率を下げることができ、投資全体のことを考えられていることがわかりますね。

最近ではこのような管理会社が家賃収入の数%というマネジメント料をもらって、管理業務だけでなく賃貸経営全般のアドバイスをすることが増えてきています。

中にはプロパティマネジメントの専門会社のような会社も存在します。


プロパティマネジメントの考え方の活用

プロパティマネジメントは一般的には管理会社の新たな形というかビジネススタイルを指すような言葉ですが、オーナーとしてもプロパティマネジメントの考え方を理解することで賃貸経営に活かすことはできます。

何かの決断をする時に、長い目で見た時にオーナーにとって最もプラスになる選択肢はどれになるかを意識したり、かけた費用を何年で回収して最終的な収益にはどれくらいの影響があるのかなど、投資効率や収益性を最優先に考えて経営の決断をすることができるようになります。

「家賃収入を○○万円得られる、その分収入にプラスになる」という考えでも良いですが、不動産投資はキャッシュフローやROIを精緻に計算して収益を最大化させていかないといけませんので、オーナーこそプロパティマネジメントの視点が必要になります。

不動産投資家にはいくつかのタイプがあり、それぞれのタイプについて別の記事で紹介していますが、事業家タイプの人がこのプロパティマネジメントの視点を最も持ったタイプといえ、このようなタイプの人は事業を大きく成長させる人が多いです。

プロパティマネジメントの視点がないと絶対に成功できないというわけではありませんが、成功の確率を高め、失敗の確率を低くして傷口も小さくすることができるプロパティマネジメントの考え方は不動産投資家を目指すならぜひ身につけておきたい考え方であるといえます。



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