すでに満室のアパートに投資するメリットと注意点

公開日:2015年8月6日

不動産投資をするにあたって、最も恐れるのは空室リスクだと思いますが、中古アパートを購入する際にすでに満室のアパートを購入することで購入後すぐに満室の家賃収入を得ることができます。

すぐに満室の賃料が入るのは嬉しいと思う人もいるかもしれませんが、満室の物件を購入できるということは、満室なのに前オーナーが売却する理由があることになりますので、手放しで飛びつくことはできません。

実際、不動産情報サイトなどで探しても満室のアパートはちょこちょこ見つかり、中には何か月も買い手がついていないという物件もあります。

ここでは、すでに満室のアパートを購入することによるメリットや注意点を紹介したいと思います。


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満室アパートに投資をするメリット

  • すぐに家賃収入が入る
  • 賃貸づけが不要
  • 家賃に対する立地・設備が一定水準以上であることが多い

満室のアパートを購入する最大のメリットはすべての部屋にすでに入居者がいることで、すぐに家賃収入が入ることです。

空室がある物件を購入した場合、周辺の家賃相場などその物件になぜ入居者が入っていないのか分析をして、適切な家賃を設定し、不動産会社を回って賃貸づけをしないといけません。

これらの活動は時に1か月以上かかることもありますので、この間家賃が入ることがなく、購入時にすでに満室のアパートと比較すると投資期間内に得られる家賃収入に差が出て、利回りにも差が出ることになります。

満室のアパートの場合、これらすべてが不要となりますので、手間もなく、投資期間内の収益を最大化することができます。

また入居者がすべて埋まっているということは、現在のアパートの立地や設備、家賃のバランスが一定以上で地域の居住希望者のニーズを満たしているといえます。

家賃水準に対する設備や立地は一定以上のレベルにあり、仮に築年数の経過により家賃相場が下がっていたとしても、退去者が出た時に見直しをすることで、ある程度の入居希望者が集まるめどがたちます。

入居者が入っているということが、一定の品質以上の物件であるという証明になっているのですね。


作られた満室に注意する

  • 作られた満室状態である可能性がある
  • 退去者が出る可能性がある
  • 価格交渉に強気な売主が多い

良いことづくめのような満室アパートに対する投資ですが、一方で注意点もあります。

まず満室となっているのが自然に満室となったのではなく、満室状態が作られている場合がある点に注意が必要です。

物件を売却する際には、空室だらけのアパートよりも少しでも部屋が埋まっているアパートの方が印象が良く、人気もあるので高い値段で売却することができます。

そのため売却を検討しているオーナーの中には、初期費用やフリーレントをつけて優遇したり、家賃を相場以上に下げて入居者を入れてから売却する人がいます。

中には知り合いに頼んで短期間だけ入居してもらうケースもあります。

そのような物件を購入してしまうと、すぐに退去者が出てしまい、その後は入居者が入らないという可能性もありますので、リスクだけが高まります。

そのためまずは満室状態が「作られたもの」ではないか確認をします。

不動産会社を通じて、入居者に対して初期費用の割引をしているかどうか、また入居時期を確認して数か月以内に一気に入居者が入っている場合もその原因を確かめるようにしましょう。


満室のアパートが売れ残っている理由

また満室のアパートは、一般的に売り主が強気で相場に対して高めの価格設定をしていたり、価格交渉に一切応じない場合もあります。

満室のアパートは買い手にとって上述したようなメリットがありますし、売主も現在満額の家賃収入を得ていますので無理に売る必要がないと考えている人は多いです。

どれくらいの値段であれば売れるのか、指値の状況を見ている人もいますので、全体的に売り手が優位の市場となっておりお買い得な値段で購入することができません。

新築アパートなどと同様に物件価格が高く、利回りが低くなる傾向があります。

高利回りを目指す人であれば、物件を安く購入することは必須です。価格交渉のできない強気な売主を相手にするよりも何らかの理由で売り急いでいる売主を探した方が価格交渉の成功率は高いですし、結果的に高い利回りを得る近道にもなります。

無理に満室のアパートを探すよりも、このような理由ありのオーナーを探すか、リフォームしてバリューアップをすることができる物件を探した方が利回りや時間の面からは賢明と言えるでしょう。



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