ROIとキャッシュフローをコントロールする

当サイト内の別記事でキャッシュフローやROIの意味や基本的な構成要素について紹介してきました。

これらの意味を理解することは不動産投資家として最低限必要なことですが、これらをコントロールすることでさらに不動産投資を有利にすることができ、ROIとキャッシュフローのコントロールは中級、上級不動産投資家への道でもあります。

ROIやキャッシュフローをコントロールするとはどういうことなのか、また構成要素である「ローン返済」「減価償却費」「税金」のコントロール方法を見ていきたいと思います。

ROIやキャッシュフローのコントロール

ROIやキャッシュフローのコントロールするのは、手元にお金を残しつつ投資対効果を高めることができます。

ROIは投下資本に対する年間キャッシュフローの割合ですので、キャッシュフローが向上するとROIは向上することになります。

キャッシュフローは構成要素であるローン返済、減価償却、税金をコントロールすることで向上させることができます。

ローン返済元本と利子のコントロール

借入をしている場合、元本と利子の返済をコントロールすることでキャッシュフローを向上させることができます。

元本の返済をするとキャッシュフローは減りますが、借りていたお金を返しただけですので経費にはなりません。そのため元金の返済が多いほどキャッシュフローにはマイナスになります。

一方、金利分の支払いをすると元本同様キャッシュフロー上マイナスになりますが、借入金利の返済は経費に含まれますので金利の返済を多くすると経費が増え節税になります。

元金を多く返済するとキャッシュフローにはマイナスになりますので、返済方法は「元金均等払い」よりも「元利均等払い」の方がキャッシュフローは向上します。

元金の支払いを少なくするということは、返済を先延ばしにするということになりますので、総支払金額は増え返済期間も長くなることになりますが、キャッシュフロー上のプラス効果があることになります。

金利については支払う金利が増えると節税になるとはいえ、基本的にはキャッシュフロー上マイナスですので、低い金利で貸してくれる金融機関を探したり、属性を良くして有利な条件で借入をすることで支払金利を減らしキャッシュフローを向上させることができます。

減価償却費のコントロール

減価償却費は建物の価値の減少に伴い、建物の取得にかかった費用を段階的に計上していく費用計上のしくみです。

税金計算上は経費となりますので、減価償却費が多ければ多いほど税金が減ることになります。費用計上はしても実際のお金は動いていないので、税金が減る分キャッシュフローはプラスに働くことになります。

そのためキャッシュフロー上は減価償却費は多ければ多いほど良いです。

減価償却費を増やすには、収益不動産を購入する際、土地と建物を合わせて購入する時には建物の割合が多いほど有利になります。

土地には減価償却がありませんので、建物が多いほど減価償却費は多くなります。

建物の割合を増やすには売買契約締結時に契約書に土地と建物の割合を記載することで増やすことができます。

通常、土地と建物の割合は「固定資産税評価額」に基づき決定されますが、売買契約書に記載されているとそちらが優先されます。

売り主と交わす契約書ですので、売り主の人の了解が必要になりますが、建物の割合を増やすことができるか売買時に相談してみると良いでしょう。

ただし、建物の売却額には消費税がかかり、土地にはかかりません。消費税の負担は売り主がすることになるので、売買契約時に建物の割合を増やすと売り主の負担が増えてしまうため、増加した消費税分をこちらで負担するなど交渉は工夫する必要があります。

その他に不動産会社に「建物対価証明書」を発行してもらうという方法もあります。

税金のコントロール

税金は支払う金額が多いほど、当然キャッシュフローにはマイナスになります。税金を支払うと実際のお金が出ていくとともに利益も減ることになりますので、基本的には税金は少なければ少ないほど良いです。

そのため、減価償却費を増やす、支払金利を増やしたり、青色申告やプチカンパニーを活用するなど税金を減らす貯めの活動が重要になります。

ただし、税金を減らすことによりデメリットもあります。

金融機関の借入の審査時に借入をする人の納税額を収入が多いことの証として見られますので、行き過ぎた節税行為はその後の融資が受けづらくなるというデメリットを招く可能性があります。

節税は重要ですが、融資が受けられず不動産投資の拡大が滞ると節税額以上の機会損失となりますので、時にしっかりと納税をして融資を受けやすくするという決断も必要になります。

融資に有利になる納税額は金融機関やその時の状況によっても異なりますが、少なくとも赤字決算を続けるのは避けつつ、金融機関の担当者に相談しながら納税をしていくのが良いでしょう。