ROIを理解するのに重要な税金、ローン返済、減価償却費

公開日:2015年5月11日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資のパフォーマンスを表す指標として利回りと並んで重要でよく使用されるものとして「ROI」があります。

株式投資や投資関係の仕事をしている人にとっては身近な指標ですが、なじみのない人にとっては良く分からない指標でしょう。

ROIには様々な要素があり、理解することで不動産投資のパフォーマンス向上の意識が上がりますし、決して難しい計算が必要なものではありませんので、ROIの意味や構成要素について理解しておきましょう。

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ROIの意味

ROIは「Return On Investment」の略で投資した資金に対する利益の割合のことで、投資対効果を表す指標です。

具体的には支払った自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合を求めることで算出することができます。

  • ROI(%)=年間キャッシュフロー÷自己資金×100

不動産投資でいうキャッシュフローとは家賃収入から諸経費を引いた利益に、さらに税金を支払いローンを返済した後に残った手元のお金を意味します。

不動産投資の実質利回りは物件価格(投資金額)に対する家賃収入から諸経費を差し引いた利益の割合のことですが、これは借入については考慮していません。

3,000万円の物件で年間300万円の利益があれば利回りは10%ですが、借入をして自己資金が300万円であれば自己資金300万円に対する利益の割合は100%ということになります。

借入をしていると利子を支払うことになるので、実際はここまで単純ではありませんが、実質利回りが借入金も含めた総投資金額も含めた金額で利回りを出しているのに対して、ROIはあくまで拠出した自己資金からどれくらいの利益を生んだかを測る指標です。

不動産投資は多くの場合ローンをして投資をすることになるので、実質利回りだけでなくROIを見て投資のパフォーマンスを測る必要があります。


ROIで重要となる税金、ローン返済、減価償却費

ROIを算出するには、「税金」「ローン返済額」「減価償却費」について正しく理解する必要があります。

上述した通り、ROIを構成するキャッシュフローは家賃収入から諸経費を差し引いた利益からさらに税金とローン返済額を差し引いた金額です。

そして税金を決める重要な要素として減価償却費があるので、それぞれの数値はキャッシュフローに大きな影響を与えます。

  • 税金:必要経費を増やすと税金を減らしキャッシュフローを増やせる
  • ローン返済額:利子は経費とでき、元本返済分は経費とできない
  • 減価償却費:支出が伴わない経費でキャッシュフローを増やすことができる

税金

まず税金についてですが、税金には不動産取得税や固定資産税などいくつかありますが、ここでいう税金は不動産から得られた収入に課される所得税のことを指します。

不動産所得の所得税は、家賃収入などの不動産収入から不動産収入を得るために必要となった経費を差し引くことで算出することができます。

所得税は累進課税で所得が多い人ほど高い税率がかかりますので、必要経費を多く計算することで不動産所得の金額を安く抑えることができ、所得税も安くすることができます。

必要経費とできる支出は管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、印紙税、登録免許税などのほか損害保険料なども含まれます。多くの支出を必要経費とみなすことで節税をすることができますので、それにより税金を減らすことでキャッシュフローを増やすことができます。


ローン返済額

また月々のローン返済額のうち、支払利子については経費とすることができます。一方で元本の返済分については借りたお金をそのまま返しているだけですので、必要経費とはみなされません。

借入金の返済方法には元利均等方式と元金均等方式とあり、それぞれの方法で返済する金額や支払う利子の金額などが変わってきます。

そのため借入金の返済条件等によって税金額に差が出ることになるので、ローンの返済額によってもキャッシュフローに影響が出ることになります。


減価償却費

さらに減価償却もキャッシュフローに影響を与えます。

減価償却費は建物に投資した金額を複数年に分けて費用として計上するもので、実際にお金が出ていった投資初年度以外の年に減価償却費を計上するということは、実際の支出は伴わないのに経費とできることになります。

手元に資金を残しつつ経費を増やして税金を減らすことができるので、キャッシュフローのマネジメントにおいて非常に重要になります。

減価償却をうまく活用することでキャッシュフローを向上させることができます。


まずは3つの数字を理解する

キャッシュフローを算出する上で重要な税金、ローン返済額、減価償却費の概要を見てきました。

これら3つの数字はキャッシュフローに大きな影響を及ぼすので、キャッシュフローを正確に把握するには3つの数字を正しく理解する必要があります。

それぞれの数値は自分で増減させることもできるので、成功している不動産投資家はうまく利用してキャッシュフローをコントロールすることもできます。

不動産投資で成功するためのポイントといえますので、まずは3つの数字を正確に把握・理解して投資をする際に意識する癖をつける必要があるといえます。



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