投資効率や回収期間を示すCCR(自己資金配当率)の意味や分析

公開日:2015年9月16日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資の効率性を表す指標の一つにCCR(自己資金配当率)という指標があります。CCRは株式投資ではあまり使用されないので聞きなれない人が多いかもしれませんが、不動産投資ではメジャーな分析指標の一つです。

不動産投資を大きく成長させたい人にとっていかに効率よく投資をするかは重要なテーマです。それを測る上でも重要な指標となりますので、意味をしっかり押さえて投資に活かしていきましょう。

そこで本記事ではCCRの意味や計算方法、分析の方法などを紹介したいと思います。


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CCR(自己資金配当率)の意味

  • CCRは投資した自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合
  • 投下した自己資金がキャッシュフローベースでどれくらいで回収できるかを示す
  • 借入比率を上げることでCCRを上げることができる

CCRで投下した資金がどれくらいの期間で回収できるかわかる
CCRは自己資金配当率、キャッシュオンキャッシュリターンのことで、投資した自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合のことです。英語のCash on Cash Returnの頭文字を取ってCCRと呼ばれています。

キャッシュフローは家賃収入から減価償却を除いた諸経費、税金、返済額を差し引いた実際に手元に残るお金のことで、投資の利益とは異なりますが、手元に残るお金という意味で不動産投資をする上でキャッシュはとても重要で、利益以上に重視されている投資家の人も多いです。

  • 不動産投資における「キャッシュフロー」の意味と構成要素

  • CCRは投下した自己資金に対して毎年どれくらいのキャッシュフローが出るかが%でわかる指標ですので、10%であれば毎年投資金額の10%分のキャッシュフローを得ることができているということで、投資の効率性や収益性を測ることができます。

    見方を変えると投下した資金が何年で回収できるかもわかるので回収期間を考える時にも使われます。

    仮に1,000万円の自己資金を投入して毎年200万円のキャッシュフローを得ることが出来ている場合、CCRは20%となり、この状況が続けば5年で投下した資金を毎年のキャッシュフローだけで回収できることになります。

    ただしCCRは年間キャッシュフローを使った一年間の投資効率を示す指標です。投資期間全体の効率性を測るには各年度のキャッシュフロー、CCRを算出して計算をする必要があります。減価償却の終了や家賃の下落、修繕の発生などキャッシュフローは投資年度が経過するごとに低下する傾向がありますので、初年度のCCRを投資期間全体に適用すると判断を誤ることもありますので注意しましょう。

    CCRの計算方法
    CCRは年間のキャッシュフローを投下した自己資本で割ることで算出します。計算式にすると「年間キャッシュフロー÷投下自己資金×100」です。100をかけるのは%で算出するためです。

    • CCR(%)=年間キャッシュフロー÷投下自己資金×100

    計算式を見るとわかりますが、CCRはROIと同じです。

  • ROIを理解するのに重要な税金、ローン返済、減価償却費

  • 不動産投資に限らず投資の指標には同じ計算式で算出される指標があり、よく理解していないと混乱してしまいます。CCRについてもROIだけでなくROEも同じ意味の指標になります。

    「ROIが20%くらいは出ますね。」など不動産会社や金融機関との会話の中で出た際にはCCRに置換して理解すると良いでしょう(ROIで考えている人にとってはそのままでOK)。

    ただ不動産会社の営業の人などはROIやCCRの定義を勘違いしている人も多いので、不動産会社の人の投資指標の話は世間話程度に聞き流しておいて、実際に分析する際には必ず自分で確かなデータをもとに計算する必要があります。


    CCRを使った投資分析

    CCRの目安
    不動産投資家として知りたいのはCCRがどれくらいあれば良いのかという目安かと思いますが、CCRは投資手法によっても大きく異なりますので全ての人に共通する目安はありません。

    仮にCCRが10%だったとして、現金派の人にとっては高い水準といえますがローンを活用している人にとってはものたりないでしょう。フルローン、オーバーローンで投資している人は自己資金が0になりますので、CCRは極限まで高くなります。リスクもありますが、効率性の観点ではベストと言えるでしょう。

    CCRの使い方は人によって様々ですが、投資期間内でCCRの累計が100%となり自己資金を回収できるかは目安となります。CCRの累計が100%になるということは自分が設定した投資期間内で自己資金を回収したということになり、物件の売却金額分だけ利益を出すことができますのでローンが残っていなければ黒字になります。

    投資期間内で毎年のCCRの累計を100%とするというのは、損益分岐点上の一つの目安と言えるでしょう。後は自分がどれくらいのリターンを求めるかで目標値として設定するのが良いですね。

    CCRを向上させる方法
    計算式を見ると分かりますが、CCRを向上させる方法はキャッシュフローを増やすか自己資金を減らすことです。

    キャッシュフローを増やす方法は空室を減らして家賃収入を増やすというのが基本になりますが、経費を減らしたりキャッシュフローに影響しない経費である減価償却を増やす(税金を減らす)などいくつかのアプローチがあります。

    また融資の返済期間を伸ばして年間返済額を減らすことでキャッシュフローを増やすこともできますし、自己資金を変えずに借入金額を増やして、より高額な物件に投資をして家賃収入を増やすという方法もあります。

    自己資金を減らす方法としてはローンを組んで借入を増やし、必要な自己資金を減らす方法があります。いずれにしてもポイントとなるのはローンの活用です。

    • 同じ年間家賃100万円の物件でもCCRに大きな違いが出ることも・・・
      →現金投資 :CCR5%
      →ローン活用:CCR25%

    同じ年間100万円の家賃収入が入る物件だったとしても、物件金額2,000万円を全額現金投資すると、経費を考慮しないCCRは5%となります。

    同じ物件をローンを活用することで自己資金200万円、借入金額1,800万円で投資したとすると、毎年のローン返済が50万円だとしてもCCRは25%となり大幅に向上します。オーバーローンで自己資金ゼロの場合はCCRが計算できなくなり極限まで高まります。

    このようにCCRはレバレッジをかけることで指標を増加させることができます。逆に言うとCCRだけではレバレッジをどれくらいかけているか投資の安全性についてはチェックすることができません。レバレッジの度合いを見るのは自己資本比率や借入比率などです。また安全性を測る指標にはDCRという指標もあります。

  • 収入と返済のバランスで安全性を見るDCR(債務回収比率)

  • CCRを見る際には自己資本比率も併せてチェックしてレバレッジをかけすぎていないかも注意する必要があります。

    複数の指標で収益性、効率性、安全性を分析するのは不動産投資の基本ですので、総合的な評価でその物件や投資の正しい姿を理解して、自分のリスク許容度や目標リターンにあった投資方法を選択しましょう。



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