BEP(損益分岐点)の意味や計算方法、分析の考え方

公開日:2015年9月17日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資をする中で様々な指標を使って分析をすることになりますが、中でも損益分岐点は非常に重要で、投資家にとって最も知りたい「利益となるか損失となるかの分岐点」を示します。

損益分岐点という言葉は聞いたことがある人が多いと思いますが、投資判断をする上で基本的かつ非常に重要な指標となりますので、計算方法や分析の考え方などを見ていきましょう。


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BEP(損益分岐点)の意味

  • 損益分岐点とは黒字と赤字を分けるポイントのこと
  • 一般的に損益分岐点の売上を指すが、不動産投資の場合は入居率を算出する

損益分岐点は利益と損失をわける重要なライン
損益分岐点とはその名の通りこのポイントを超えれば利益となる、下回ると損失になるという黒字と赤字を分けるポイントのことです。

損益分岐点は英語のBreak Even Pointの頭文字を取ってBEPと呼ばれます。

一般的な企業経営においては損益分岐点となる売上を指すことが多いですが、不動産投資においては入居率の割合で損益分岐点を表すことが多く%表記で表すことになります。

損益分岐点は低いほど利益となりやすいことを意味しており、高いほど利益は出づらく損失が発生しやすいことになります。

損益分岐点の算出式
損益分岐点は「(諸経費+ローン返済額)÷家賃収入」によって算出します。

  • BEP(損益分岐点)=(諸経費+ローン返済額)÷家賃収入

賃貸経営をする上でキャッシュフローをプラスにするには、出ていくお金である運営にかかる諸経費とローン返済額の合計を家賃収入が上回る必要があります。

諸経費とローン返済額の合計が満室家賃収入の何%を占めるか計算することで、どれくらいの入居があれば「入り」と「出」がトントンになるのかを算出しています。

仮に毎月の諸経費が5万円、ローン返済が15万円の場合、満室時の家賃が25万円だとすると、この時のBEPは20÷25=80%ということになります。入居率が80%を超えていればキャッシュフローはプラスになることになり、この物件が10部屋あったとすると10部屋中2部屋までは損失は発生しませんが、3部屋以上空室となるとキャッシュフローがマイナスになってしまいます。

BEPは低ければ低いほど賃貸経営を安定させるものですが、BEPがどのくらいで妥当と考えるかは物件や借入金額によっても異なり、一般的には80%以下、できれば70%以下にしておきたいと考える人が多いようです。


BEP(損益分岐点)の分析

BEPは低いに越したことはない
BEPの評価としては低いほど利益が出やすくなっていますので、BEPの値自体は低いに越したことはありません。ただし借入を利用するほど返済金額が増えBEPも高くなる傾向にありますので、借入による収益性、効率性の向上も考慮して判断をする必要があります。

また日本の平均空室率は19%となっていますので、平均程度の空室が発生しても利益が出るBEP80%という水準を超えるのは危険といえるでしょう。少し余裕を持った70%程度のBEPは保つようにしたいですね。

  • 都道府県別の賃貸空室率の違いと空室率が高い都道府県

  • また物件の部屋数が少ないと1部屋空室になったときの収入への影響が大きくなり、BEPも下回りやすくなり、1部屋だけのワンルーム投資だった場合は空室となった場合は必ずBEPを下回ることになります。

    いくつかの部屋を持つことは1部屋が空室になった時の収益への影響を少なくし、賃貸経営を安定させることにつながることがBEPを把握しているとわかると思います。

    BEPを下げる方法
    BEPを改善する(下げる)ためにできることは「ローン返済額を減らすか」「経費を減らすか」「家賃を上げる」ことです。

    借入金の比率を減らすと月のローン返済額は減ることになりますので、結果的にBEPも下がります。ローンの金額や比率を下げる以外にもローンの返済期間を延ばすことで毎月の返済負担を減らすことができ、BEPを下げることもできます。

    不動産管理会社を見直したり、委託する管理業務を見直してランニングコストを下げることでBEPを改善することもできます。賃貸経営をする上で毎月必要となるコストはいくつかありますので、これらのどれかを削ることで運営経費が下がりBEPも下がります。

    家賃を上げるのは難しいですが、リフォームを行いバリューアップをすることで家賃を高く設定することができ、収益性を高めるとともにBEPが下がり賃貸経営が安定するということもあります。リフォームをしてバリューアップをすることは家賃を下げづらくする効果もありますので、家賃相場の下落により損益分岐点が上がってしまうことも予防することができます。

  • 不動産を貸す時にかかる費用(ランニングコスト)
  • 不動産投資におけるリフォームの必要性とバリューアップの効果

  • BEPを上げたい人はまずいないと思いますが、経費が増えたりローン返済額が増加するとBEPは上がってしまいますので、借入比率を増やす場合や何かしらの経費が増えそうな時には、BEPが健全なレベルで保てるかどうかも考慮しておく必要があります。



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