決算書を見て物件の収益性を判断する

不動産投資をする上で、物件や投資全体の収益性や安全性を測る指標があることを別の記事で紹介しました。

これらの指標を活用することで、不動産投資の収益性や安全性を測ることができますが、自分で不動産投資をしていると確定申告のためなどに決算書を作成することになり、これを確認することでも収益性を判断することができます。

税理士に丸投げして、確定申告時にのみ確認するということではもったいないので、本記事では決算書を見て不動産投資の収益性を判断する方法を紹介します。

貸借対照表（BS）のチェックポイント

貸借対照表でまずチェックすべきなのは純資産の部の利益剰余金の金額です。

利益剰余金は当年度の利益の合計金額になりますので、利益剰余金がプラスであればその年は利益が出ているということになります。

また試算の部における建物や土地の金額もチェックする必要があります。

減価償却を早いペースで行っている場合、決算書上の建物の評価額は少なくなっていきます。

建物の評価額が少なくなっているということは、売却をすると利益が出やすくなり、利益が出ると売却益には税金がかかりやすくなりますので、税金という面では注意が必要になります。

保有し続けるのであれば問題ありませんが、減価償却のペースは売却時のことも考えてしていく必要があります。

土地は減価償却はありませんが、帳簿上の評価額と実際の売却金額に差があり利益が出るようであれば、課税されることになりますので、今売却することができる金額と決算書の中の土地の金額はチェックしておく必要があると言えるでしょう。

利益が出ること自体は良いことですが、税金も考慮する必要があります。

損益計算書（PL）のチェックポイント

続いて対象期間の損益を表す損益計算書です。

損益計算書でチェックすべきポイントは当期純利益と減価償却費の金額です。

当期純利益は損益計算書の一番下に記載される利益のことで、諸経費や税金も含めた最終の利益のことで、当期純利益がプラスであればもうかっているということになります。

節税をしていて諸経費などを多く積んで赤字決算としている人の場合は、当期純損失となりマイナスの金額となっています。

税金を払わずに済むので、赤字決算としている人も多いですが、融資の審査時に金融機関は黒字かどうかで大きく審査結果が変わります。

赤字決算を続けていると金融機関の審査がおりづらくなりますので、融資の面を考えると黒字決算として納税をしておいた方が得な場合もあります。

成功する不動産投資家は「節税」と「納税」を上手に使い分けて最も得する方法を選んでいます。

不動産投資では、減価償却費も重要なポイントになりチェックが必要です。

損益計算書上、費用になる減価償却は建物の取得にかかった費用を価値の減少に合わせて段階的に費用として計上するものです。

1,000万円の物件を取得した分の費用を80万円ずつ10年間償却していき、10年後に200万円の価値になるという具合ですね。

減価償却費は費用になるので、多ければ多いほど利益が増え、税金を減らすことができます。また実際にお金が出ていくものではありませんので、税金が減る分だけキャッシュフローにもプラスの効果をもたらします。

別の記事でも紹介しましたが、減価償却をうまくコントロールすることが不動産投資成功のポイントとなりますので減価償却費がどれくらいの金額になっているのかは重要なチェックポイントです。