投資資金の回収期間と購入時の投資計画の重要性

公開日:2015年7月2日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資全般に言えることですが、特に区分所有の物件に投資する時には物件の売却価格に期待できないので、家賃収入できっちりキャッシュフローを出して利益を得る必要があります。

区分所有は物件価格にほとんど土地の価値が入っていないので、区分所有物件に投資するということは土地の上に立っている建物に投資をするのと同義になります。

そのため一棟もの以上に建物の価値の減少とともに売却価格もどんどん下がっていきますので、売却時期が重要となり、そのためにも最低限投資資金を何年で回収できるか分析することが重要になります。

家賃収入で投資資金を回収できていれば売却価格がものすごく安くなっても損をすることはありませんし、売却金額はそのまま利益となります。

購入前の資金計画で試算しておくのはもちろん、投資期間中も実際の家賃収入をもとに投資資金をいつ回収できるか考える必要があります。


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投資資金の回収期間の計算方法

  • 回収期間(年)=1÷年間実質利回り

投資資金の回収期間を計算するのは簡単で、実質利回りを累積していって、100%になった時が投資資金を回収した時です。

ですので、1÷年間実質利回りによって何年で投資資金を回収できるのか算出することができます。

たとえば年間の平均利回りが12%だった場合、1÷0.12=8.3年となり、8年から9年で投資資金をすべて回収できることになり、その後の家賃収入や売却金額はまるまる利益となります。

そのため投資計画を立てる時には8年から9年を目安に売却を検討するようになり、売却金額についても計算することになります。

実際には税金の負担や不測の事態による出費もありますので計画通りにはいきませんが、大きく外れることもないでしょう。

このように家賃収入で投下資本をどれくらいの期間で回収できるかを意識することで投資にあたっての目安となりますし、あまりに回収期間が長くなってしまう物件については投資を見送るなど投資判断の指針にもなります。

ベテランの投資家であれば多くの人が自然と意識していることでもありますが、初心者投資家は見落としがちな視点ですので、これらの指標を計算するくせをつけておくと良いと思います。



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