利回りを販売会社が操作できると言われる理由と操作する方法

公開日:2015年5月15日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資をする際の最も一般的な指標として「利回り」がありますが、不動産投資家の中では「利回りにこだわりすぎると失敗する」と言われることもあります。

それは利回りは販売会社が操作できるからです。

不動産投資をしていない人にとって、利回りは決まったもので動かすことはできないイメージがあると思いますが、利回りは操作することができますので、利回りの構成要素などから理解する必要があります。

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利回りを販売会社が操作できると言われる理由

  • 想定家賃収入が相場よりも高い
  • 満室を前提にした家賃収入が計算に使用されている
  • 修繕積立金が低めに設定されている

販売会社は広告などで物件をより魅力的に見せるために、利回りを高めに設定したいと考えています。

一般的に広告に掲載する利回りは表面利回りですので、表面利回りを高くするためには構成要素である「物件価格」を下げるか、「家賃収入」を上げるしかありません。

物件価格を下げると売り主の利益を損なうことになってしまうため販売会社としては下げづらく、家賃収入を上げることになります。

実際の家賃収入を上げることはできませんので、広告での計算上使用する「想定家賃収入」を高く見せることになります。


想定家賃を高くする方法

想定家賃を高く見せるためには、周囲の同じ水準くらいの物件よりも高く家賃を設定します。

仮に相場が6万くらいの部屋に対して7万円の家賃とすることで、年間収入は72万円から84万円上がることになり、物件価格が1,000万円だったとすると、表面利回りは7.2%から8.4%となり物件の魅力が増したように感じます。

このような物件は購入してからしばらく経つと、不動産屋の方から老朽化や競争が激しくなったことを理由に家賃を上げるように提案してきます。

先の例で行くと、当初8.4%だと思っていた利回りは結局元の水準である7.2%まで下がってしまい計画に大きな狂いが生じてしまいます。

計画の狂いがあるという点では7.2%だと思って購入するよりも投資としては失敗感があり、不動産会社の行為は大いに問題がありますね。

さらに空室率を考慮していないという点も問題です。

販売会社が提示する利回りの計算の基となる想定家賃は満室の賃料を記載している場合があり、実際にはいくつか空室が出ている物件もあります。

オーナーが変わったからと言って急に空室が埋まるわけではないので、購入後もある程度の空室が発生して、結果的に広告の利回りは机上の空論となり収益は計画を下回ることになってしまいます。

これらは広告に想定家賃が満室時などの注記がありますので、自分である程度の空室率を見込んで利回りを計算するか、中古物件であれば現在の空室率の確認を必ずする必要があります。

空室を少なく見せるためにフリーレントでとりあえず入居者を入れている物件もありますので、入居者の入居時期や物件の入居率の推移などを細かく確認も必要になるでしょう。


修繕積立金が過小な場合もある

表面利回りに影響のある想定家賃のコントロールは以上ですが、多くの不動産投資家は実質利回りで投資判断をすることになるので、実質利回りに関係のある項目を操作している場合もあります。

実質利回りに影響があり、販売会社が操作できる金額には修繕積立金があります。

修繕積立金はマンションなどの大規模修繕に備えて、オーナー同士が一定金額を積み立てていくもので、不動産投資家にとってはランニングコストとなります。

新築マンションなどでは、物件を魅力的に見せるために修繕積立金を本来必要な金額より少なく設定されていることが多くあります。

修繕積立金が少ない金額だと、一定期間が経過すると修繕積立金が不足していることが発覚し、修繕積立金を増額される可能性があります。

修繕積立金が値上げされると、当然収益は悪化し、計画が狂うことになります。

このような事態を避けるためにも、修繕積立金は金額を確認するとともに、物件取得時には設定金額は妥当かどうか修繕計画も含めて確認を取る必要があります。

このように利回りは販売会社によって操作される可能性のあるものです。

利回りは簡単に投資のパフォーマンスを測ることができ、多くの人が利回りを基準に投資判断を下していますが、販売会社の情報を鵜呑みにせず、構成要素まで理解して、各構成要素の想定が妥当なのか確認する必要があるといえます。



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