不動産投資を評価するNOI利回りの意味と活用方法

公開日:2015年5月11日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資のパフォーマンスを測る指標といえば、表面利回りや実質利回り、ROIなどが有名です。

最近では「NOI」という利回りを表す指標でパフォーマンスを測る人もいて、注目を集めています。

NOIとはどういう指標で、どのようなことがわかる指標なのか見ていきたいと思います。


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NOI利回りとは

  • NOI(営業純利益)=満室賃料-空室による損失-諸経費
  • NOI利回り=NOI(営業純利益)÷物件価格

NOIとは営業純利益を意味しており、満室賃料から空室による損失や管理費などの諸経費を差し引いた手元に残る利益の金額を表しています。

さらに収益不動産の価格をNOIで割ることで、物件の収益力を表すNOI利回りを算出することができます。

NOI利回りは実質利回りに近い指標で、グロスの収益だけでなく物件の本当の収益力、実力を測ることができる指標です。

仮に満室になると200万円の不動産収入がある物件があって、空室による損失が20万円、運営費が10万円だったとすると、その物件のNOIは170万円と言えます。物件価格が2,000万円だったとするとNOI利回りは8.5%となります。


NOI利回りの活用方法

NOIやNOI利回りを算出することで、収益不動産の本当の実力を数値化することができますので、より適切な売買価格を算出することができるようにもなります。

収益不動産の利回りは表面利回りやグロス利回りといって、物件価格に対する1年間の家賃収入の割合を示した数値が広告などに掲載されているのが一般的です。

この時に使用される家賃収入は基本満室で家賃下落もなかった想定で計算をされています。

表面利回りは算出しやすく、色々な物件を同じ尺度で比較できるというメリットもありますが、実際には空室もありますし諸経費もかかりますので、鵜呑みにすると想定より不動産収入が少なかったということになりかねません。

そのため、空室による損害がどれくらい発生するのか、諸経費はどれくらいかかるのかを考慮したNOIを使用することで、実際に投資をした時にどれくらいのお金が自分の手元に残るのかをより正確に算出することができます。

NOIというと難しく感じますが、重要なのは空室率をどれくらい見込むか、家賃収入に対する諸経費をどれくらい見込むかということになります。

例えば空室率を10%、満室時の家賃収入に対する諸経費の割合を5%と見ると、NOI率は85%となりますので、家賃収入200万円の物件であれば想定NOIは170万円となります。

空室率や諸経費の割合は投資を続けていくと相場観が身につきますので、これらの数値を自分の中に持っておき、表面利回りを見た時にどれくらいのお金が自分に入ってくるのか、ざっくりでも瞬時に計算できるようになると不動産投資家としてのレベルがぐっと上がったことになります。



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