不動産投資の代表的な戦略と取得する物件の違い

公開日:2015年6月26日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資は物件を取得して家賃収入を得るというシンプルなビジネスモデルですが、「どのような物件」を「どのように」取得して、収益をあげていくのかその戦略は様々です。

また「いつ売るか」の出口戦略も重要になります。

伝統的な手法から著名な投資家によって広まった有名な投資法、独自の投資法など多くの戦略がありますが、本記事では不動産投資における有名な戦略や代表的な戦略を紹介します。

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不動産投資の戦略の肝は「ローンの有無」と「取得する物件」

  • ローンの有無
  • 取得する物件の種類

不動産投資の戦略はローンの有無とどのような物件を取得するかで大枠が決まります。

ローンを活用することで自己資金以上の物件を購入することができ、多くの家賃収入を得ることができ投資の効率性は高まりますので、ローンが引けるのであれば引くのが不動産投資における基本的なスタンスになります。

一方でローンを使用せず現金だけで投資をする方法もあります。人によってはローンを受けることができない人もいますし融資の審査がおりづらい物件もあり、その場合は現金投資をすることになります。またリスクを避けるためにあえて現金投資をする人もいます。

現金投資をするとローン返済の負担がないので、最悪の場合でもローン返済に追われることがなく、金利動向も気にする必要もないのでリスクが低くなります。

その分、レバレッジが効かないので不動産投資の拡大するスピードはローンを活用した場合よりも遅くなり、リスクをとらずじっくり投資をしたい人向けといえます。

  • 物件の特徴を生かして投資をする

取得する物件の特徴は多くありますが、主に地域や築年数、構造などで狙いを定め、それぞれの物件の特徴を生かして投資をしていきます。

例えば都内の新築マンションへの投資は利回りは低くなりますが、都内の新築であればで賃貸づけには苦労しないので利回りの安定性はかなり高く、不動産投資の中でもトップクラスの安定性といえます。

一方、中古の区分所有は物件価格が安く利回りが高いのが特徴です。立地によっては賃貸づけに苦労する可能性がありますが、バリューアップをして入居者の魅力度を高くするなど収益を安定させる工夫をする必要があります。

この他にも木造の物件を購入するのか、RCの物件を購入するのか、また都内なのか地方なのか、駅近なのか駅から遠い物件なのかということも考えないといけません。

さらに高い物件を買っていくのか、安い物件を多く買い進めていくのかなどの戦略もあります。

不動産投資の戦略とはこれらの組み合わせですので、膨大な量の戦略があることがわかります。不動産投資に正解はないので、各戦略の特徴を理解して、自分にあった戦略で投資を進めていくようにしましょう。


不動産投資の代表的な戦略

  • 低価格物件バリューアップ投資
  • 都内高利回り物件投資
  • ファミリー物件リフォーム転売投資
  • RCマンションフルローン投資

低価格物件バリューアップ投資

まずは低価格の物件を取得して、自分でリフォームするなど低価格の修繕をした上で賃貸に出し、高利回りを実現するという投資法です。

物件を安く購入しているのでとにかく利回りが高くなることが特徴で、中には30%を超える利回りをあげている投資家もいます。

とにかく少資本で参入できる点がメリットで、都内でも300万円以内の物件はありますので、普通のサラリーマンでも十分現金のみの投資をすることができ、非常に経済的な参入ハードルが低い戦略であるといえます。

また物件を取得することで次回以降の融資審査に有利となりますので、融資を受けることができない属性の人が融資を受けるためのステップとしても有効といえます。

リフォームをする手間がかかる点、現金で投資をするためレバレッジがかからない点がネックではありますが、収益性は高いのでローンを利用しない投資法としてはかなり効率の良い投資法といえます。

戦略の特徴

項目 内容
現金投資orローン 現金投資
新築or中古 中古
物件価格 低(数百万円台)
地域 都心・地方問わず
物件の種類 主に戸建て
利回り 高(10%超-30%)
特徴 低価格物件を購入し、リフォームをしてから賃貸に出すことで高利回りを狙う投資法
向いている人 ・自己資本が少ない人
・融資が受けづらい人
・地方在住の人
・リフォーム好きな人


都内高利回り物件投資

都内高利回り物件投資は、都内の立地が良い物件で築年数が古いことで物件価格が安い物件を取得する戦略です。都内の好立地のエリア内では安い賃料で貸し出すことで安定して高利回りを狙うことができる投資法です。

耐用年数を過ぎていても物件の立地が良ければ融資もつくことがあり、ローンを活用して投資することができます。

多少古くても立地が良い場所に安く住みたいという賃貸ニーズは多くありますので、築年数が古くても賃貸づけに苦労することがなく、新規参入をするマーケットでもないため安定的な賃貸経営ができるのが魅力です。

エリア内では安い賃料となっていますが、立地が良いので入居者の質も悪くなく、滞納のトラブルが少ない点もメリットといえます。

好条件の物件数が少ないことと、融資は受けられるとはいえ築年数が経過した物件で厳しいので、ある程度実績を積むまで現金投資が必要になるケースも多くなっています。

戦略の特徴

項目 内容
現金投資orローン ローン
新築or中古 中古
物件価格 低(数百万円台-1,000万円台)
地域 都心
物件の種類 木造
利回り 高(10%超)
特徴 賃貸需要のある好立地のエリアの築古物件を狙い、安定的に収益を得る投資法
向いている人 ・すでに収益不動産を保有している人


ファミリー物件リフォーム転売投資

入居者がいるファミリー物件を購入し、入居者が退去後にリフォームをして、マイホームを探している人に売却をする投資法です。

入居中の収益不動産と実需物件の価格差を狙った一種のアービトラージ取引といえますが、売値を確認してから購入、転売をすることになるので安定的に利益を出すことができるのが魅力です。

購入価格を間違えずに購入することができれば、かなり失敗する確率は低くなり、確実なキャピタルゲインを狙うことができる投資手法です。

万が一買い手が見つからない場合は自分で居住するという緊急手段もとることができ、状況に応じた選択肢が豊富にあるので堅い投資法といえます。

ただし融資を受けるのはかなり厳しいですし、物件、属性上融資の審査に問題がなくても、売却が前提となるとローンは売却時に繰り上げ返済することになり、銀行としてはさらに1枚評価が落ちることになるので、融資は考えない方が良いと思います。

収益不動産(賃貸中の物件)を購入することになるので住宅ローンも使用することができず、かなり資金的な余裕がある人に向いている投資法といえます。

戦略の特徴

項目 内容
現金投資orローン 現金
新築or中古 中古
物件価格 中(1,000万円台~)
地域 都心・地方
物件の種類 ファミリー物件
利回り 中(6%超)
特徴 賃貸中のファミリー物件を購入し、入居者が退去後きれいにリフォームをして実需のマイホームとして売却しキャピタルゲインを得る投資方法
向いている人 ・自己資金が豊富な人


RCマンションフルローン投資

最後に積算、収益性ともに銀行評価の高いRCマンションをフルローンで購入して、短期間でキャッシュフローを獲得する戦略です。

とにかくフルローンで物件を購入して、10%を超える利回りで短期間に一気に家賃収入を高めることができる手法です。

フルローンが組めるほどの物件評価が高い物件を見つけるのが一番のポイントで、条件にあうような物件は都心にはないので、地方の県庁所在都市の物件がターゲットとなります。

一気にキャッシュフローを手に入れることができますが、投資年度が経過するほど税負担や修繕費の負担が重くなります。また家賃の下落もありますので、徐々に収益性は落ちていくことになります。

高レバレッジで高価格の物件に投資することになるので、不動産投資の中では最も効率が良い反面リスクの高い手法であるといえます。

年々増える経費や下落する家賃もうまくコントロールしていかないといけないので、上級者向けの投資方法であるといえます。

ある意味不動産投資の醍醐味を味わうことのできる手法ともいえますが、初心者が手を出すには少しハードルの高い戦略です。

また、銀行評価の高い物件を投資対象とするとはいえ、フルローンで多額の融資を引く必要があるので、借主の属性も一定以上のものが求められます。

戦略の特徴

項目 内容
現金投資orローン フルローン
新築or中古 中古
物件価格 高(1億円~)
地域 都心・地方
物件の種類 RC造
利回り 高(10%超)
特徴 銀行評価の高いRC物件をフルローンで購入して短期間で高収入を狙う投資方法
向いている人 ・属性の良い人
・保有資産の多い人
・不動産投資経験の豊富な人

今回あげた投資方法や戦略は数多くある不動産投資の戦略の中でも一部にすぎません。また時代の流れの変化によってこれまで有効だった投資法が通用しなくなることもあります。

重要なのは、戦略を決める各要素がそれぞれどのような特徴があるのかということで、それを理解していれば自分の目的や状況にあわせた戦略を選ぶことができます。

他人の成功した手法を再現するのも良いですが、自分なりの戦略を探す作業も不動産投資の醍醐味といえますので、最初は色々な戦略を知って特徴を理解した上で、ぜひ自分なりの投資方法を見つけ出していただければと思います。



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