不動産投資をする際に欠かせない投資シミュレーション

公開日:2015年5月12日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資は、収益不動産を購入した時点で投資の成否のほとんどが決まると言われるほど、当初の投資計画が重要になります。

投資をした結果、利益やキャッシュフローはどう変化するのか、また「どのタイミングで不動産投資を終了させるのか」という、いわゆる出口戦略も重要になります。

投資シミュレーションは不動産投資に欠かせないものですので、どのようにシミュレーションを行うのか、またどのようなポイントをチェックするべきか見ていきましょう。

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不動産投資のシミュレーション

不動産投資のシミュレーションは、空室率なども考慮した家賃収入から各年度におけるキャッシュフローと投資期間の累計キャッシュフローを算出して収支がどのように変化していくかを見るものです。

具体的には以下のように横軸に投資年数をとって、縦軸に税引き前キャッシュフロー、税引き後キャッシュフロー、累計キャッシュフローを取って各年度の収支をチェックします。

■投資シミュレーションの例

年度 1 2 3 4 5 6 7
税引き前CF 100 100 100 100 100 100 100
税引き後CF 90 90 90 90 90 90 90
累計CF 90 180 270 360 450 540 630

上記は非常に簡略的な表ですが、ローンの残債や返済元本など、自分がチェックしたい項目を増やして、各年度における不動産投資の指標をチェックしていきます。


不動産投資のシミュレーションにおけるチェックポイント

  • 自己資金を何年で回収できるか
  • 投資を終了する時期

不動産投資のシミュレーションをする上で、まず重要になるのが自己資金を何年で回収できるかという点です。

不動産投資は最初に多額の資金を投資して、家賃収入で少しずつ回収をしていくビジネスモデルです。自己資金を回収できるのは10年後、20年後となりますので、どれくらいの期間で回収できるかシミュレーションで確認するのは非常に重要です。

家賃収入が入ってくると、その金額がすべて収入のように感じますが、家賃集の合計が投資をした金額を超えてはじめて投資として成功したということになりますので、きちんとシミュレーションをしていきましょう。

シミュレーションをする上で投資を終了させる時期も重要になります。

収益不動産を取得したら永遠に家賃収入を生むわけではなく、築年数が経過するごとに家賃は下落していきます。また大規模修繕なども必要になり、投資である以上利益が最大化するタイミングで売却をする必要があります。

また不動産投資をする上では目標を立てている人がほとんどだと思いますが、目標は何年後にどれくらいの収益を得たいかという立て方をすると思いますので、5年後なのか20年後なのかは人それぞれですが、目標に合わせた出口戦略も必要になります。

投資の終了タイミングを計る上ではローンの返済スケジュールが非常に重要です。

ローンが残っていても収益不動産の売却金額でローン残債を支払えば良いので、ローンが残っている間に売却できないということはないです。

5年後、10年後など投資期間の節目の年にローンの残高がどれくらい残っているのか、また売却することで赤字にならないかをチェックする必要があります。

空室率や利回り、借入比率が変化することでそれぞれどのように変わるのかをシミュレーションして、ポジティブなシナリオとネガティブなシナリオでそれぞれ出口戦略がどう変わるかも考えておくと良いでしょう。



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