不動産投資における金利の影響と金利の決まり方

公開日:2015年5月15日
最終更新日: 2016年1月3日

借入をして不動産投資をする場合、金利水準によっても不動産投資の収支は大きな影響を受けることになります。

金利というと、0.5%とか1%など、%表記になりますので、これまでなじみのなかった人からするといまいちピンと来ないかもしれませんが、金利自体の差はわずかでも不動産は高額な資産ですので、最終的な収益への影響は大きくなり非常に重要です。

そこで本記事では金利が不動産投資に与える影響と金利の種類などについて紹介したいと思います。

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不動産投資における金利の影響と金利の種類

不動産投資における金利の影響は何といっても借入金の金利です。

不動産投資家は何千万円というお金を借りるためのコストとして年間数%の金利を銀行などの金融機関へ支払う必要があります。

仮に1,000万円の借入をした場合、金利が3%だと年間の利子は90万円になります。1億借りている場合は900万円にもなりますので、かなり大きなコストとなります。

不動産投資はローンを組んでレバレッジを効かせることになりますが、借入金利が高く赤字になるとレバレッジがマイナスに効いて収益性が大きく悪くなります。

上記の例の場合、金利が1%違うと1,000万円の借入であれば年間30万円、1億円であれば300万円の違いが出ることになります。実際は返済しながらなので、もっと細かな計算になりますが、金利の影響の大きさはわかると思います。

  • 固定金利:借入期間中ずっとおなじ金利が適用される
  • 変動金利:一定期間ごとに金利が見直される

融資を受ける場合、金利の計算方法として返済期間内の金利がすべて同じの「固定金利」と、一定期間ごとにその時の金利情勢によって金利を見直す「変動金利」があります。

一般的に金利上昇局面では固定金利が、逆に金利下落局面では変動金利が有利といわれています。金利が上がってしまうのであれば上がる前に固定で借りてしまった方が得という考え方ですね。

ですが、固定金利は全体的に変動金利よりも金利が高くなりがちで、実際に金利が上昇するしかない超低金利の現在でも固定と変動では1%以上の金利の差があります。

変動金利は将来金利が変動するリスクをとっているということになりますので、その分金利は優遇されているのですね。

いずれにせよ、金利の動向により収支に影響が出ることになりますので、金利が自分にとって有利に動いた場合、不利に動いた場合それぞれをあらかじめ試算しておくのがおすすめです。

不動産投資以外の収入が大きいなど、ある程度リスクが取れる人は変動金利が向いているといえますが、金利次第でキャッシュフローが赤字になってしまうこともあるので、借入金額が大きかったりあまりリスクが取れない人であれば固定金利を選ぶというのが定石です。

また投資時期の金利水準によっては「休み時」という結論になる時もありますので、金利を含めた収支計画の計算は必須といえるでしょう。

不動産投資は物件ありきですので、投資しても良い物件と巡り合った時に金利がベストな状況であることの方が珍しいとは思いますが、物件購入検討で作成する事業計画の中で金利の影響を頭に入れておく必要があるといえます。



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