不動産投資における「キャッシュフロー」の意味と構成要素

公開日:2015年5月11日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資をする上では、いくら投資していくらもうけたのかという「利益」も重要ですが、いくらお金が入ってきていくらお金が出ていって結果いくら手元に残るのかという「キャッシュフロー」を理解することも非常に重要になります。

キャッシュフローのコントロールに失敗すると、会社で言う「黒字倒産」のような状態となり、もうけてはいるけど手元にお金がないという状況に陥りかねません。

自腹を切ってお金を出さないといけないくらいであればまだ良いですが、最悪物件を手放すことにもなりかねませんので、まずはキャッシュフローの意味や構成要素を押さえておきましょう。

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不動産投資における「キャッシュフロー」の意味と算出方法

  • キャッシュフローは投資の結果、手元にお金がいくら残ったかを表したもの

不動産投資におけるキャッシュフローとは、投資をして最終手元にいくらお金が残ったかどうかを表すものです。

キャッシュフローを算出するには、まず家賃収入から諸経費を引いた実質収入から返済利子、減価償却費、支払税金を差し引いた税引後利益を算出します。

税引後利益から、お金の動きのない経費である減価償却費を足し戻し、逆に利益に含まれずお金が出ていく返済元本を差し引くことでキャッシュフローを算出することができます。

  • キャッシュフロー=税引後利益+減価償却費-返済元本
  • 税引後利益=(家賃収入-諸経費)-返済利子-税金
  • 税金=(家賃収入-諸経費-返済利子-減価償却費)×税率

複雑なように感じますが、考え方としてはシンプルで、入ってくる家賃収入に対して諸経費を支払い、借入金の利子と元本を支払い、税金を支払って残ったお金がキャッシュフローということになります。

減価償却費を足したり引いたりしているのは減価償却が税務上は経費となりますが、実際にお金が出ていくことはないので、税務上の計算にだけ使用するためです。別の言い方をすると税務上は経費ですが、架空の経費で現金は手元に残っているものだからです。

毎年の家賃収入が240万円、諸経費が40万円、借入金の返済の利子分が50万円、元本分が50万円、減価償却費が40万円、所得税率が23%、住民税率が10%とすると、キャッシュフローは、

税引前利益=(240万円―40万円)―50万円―40万円-36.3万円=153.7万円
キャッシュフロー=153.7万円+40万円―50万円=143.7万円

となり、キャッシュフローは143.7万円となります。

キャッシュフローは結局手元にお金がいくら残ったか、不動産投資の結果を直接的に表す金額ですし、計算も複雑ではないので、不動産投資家にとってまず意識したい金額です。

不動産投資をする上で重要な指標であるROIを算出する上でもキャッシュフローの算出は欠かせませんので、不動産投資をこれからはじめる人はぜひキャッシュフローを意識して投資計画の段階から意識してすぐ計算できるようにしたいですね。



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